Міжнародний досвід земельних реформ
Для кращого розуміння ситуації можна спробувати співставити досвід нашої країни з досвідом інших країн, які вже пройшли цей шлях.
Розглянемо ключові параметри таких реформ:
1) Румунія:
- обмеження на продаж землі, за площею;
- необхідність досвіду для придбання;
- переважне право;
- умова придбання землі для громадян ЄС.
2) Польша:
- обмеження щодо землі для іноземців;
- необхідність спеціальної освіти;
- обмеження максимальної площі.
3) Бразилія:
- обмеження за кількістю земель в одні руки окремо для юридичних, фізичних осіб та іноземців.
4) Грузія (обмеження для іноземців):
- за кількістю земель;
- необхідність досвіду або попередньої оренди земель.
Поточна ситуація в Україні
Незважаючи на те, що закон прийнятий, до вступу його в силу з 01.07.2021, по суті ситуація залишається в попередньому стані:
1. Продовжує діяти мораторій на сільськогосподарські землі;
2. Ключовими механізмами користування землею залишається оренда та емфітевзис;
3. Можливість купувати/продавати землю, застосовуючи рішення ЄСПЛ від 22.05.2018 "Зеленчук і Цицюра проти України".
Нормотворчий процес щодо обігу земель сільськогосподарського призначення
Основні положення Закону
Набуття землі у власність
Закон вступає в силу з 1 липня 2021 року і з цього моменту дозволяється набуватисільськогосподарську землю:
- громаданям України
- державі
- територіальним громадам
- банкам (з обмеженнями)
З 1 січня 2024 року додатково надається право набувати сільськогосподарську землю "українським" юридичним особам, учасниками яких є лише:
- громадяни України
- держава
- територіальні громади
!Питання надання права набування сільськогосподарської землі "українським" юридичним особам, учасниками або КБВ яких є НЕ громадяни України, може бути вирішене на референдумі!
(коли має пройти референдум законодавство не визначає)
Заборони щодо набуття права власності на сільськогосподарські землі, а також продажу:
1. Заборона продажу с/г землі державної та комунальної власності.
2. Заборона набувати право власності на с/г землі за будь-яких умов:
- на землі, виділені власникам паїв, і які розташовані ближче 50 км від держкордону України;
- юрособам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадани РФ, або які належать або належали до терористичних організацій;
- юрособам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави або неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
- фізичними та юридичними особами, щодо яких застосовані санкції та з бенефіціарами в офшорних зонах;
- юрособам, зареєстрованим у державах, включених до списку тих, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.
Кабінет Міністрів має розробити порядок щодо перевірки вказаних осіб на належність до таких категорій.
Обмеження загальноїї площі сільськогосподарських ділянок у власності:
1) До 100 га
- Громадяни України з 01.07.2021
2) До 10 тис. га з 01.01.2024
- Громадяни України
- Юридичні особи
3) Відсутні обмеження:
- Банки
Наслідки порушення обмеженнь
1) Порушення вимог щодо суб'єктів та граничного розміру площі:
недійсність правочину та конфіскація земельної ділянки;
2) Набуття права власності на землю особою, яка не має такого права:
обов'язок відчужити ділянку протягом одного року;
3) Порушення обов'язку відчужити ділянку протягом певного строку:
конфіскація ділянки за рішенням суду;
4) Порушення обмеження щодо граничної площі с/г земель, що можуть перебувати у власності однієї особи:
конфіскація (за рішенням суду) земельних ділянок, що перевищують граничні розміри.
Право викупу
(історичний екскурс)Земельним кодексом 1990-го року було передбачено право, в тому числі юридичних осіб, отримувати земельні ділянки на праві постійного користування.
Земельний кодекс 2001 року встановив, що таке право можуть набувати лише юридичні особи державної та комунальної власності, а всім іншим юридичним особам Закон встановив строк для того, щоб переоформити право постійного користування на право оренди. Проте, орендна плата була значно вища ніж земельний податок, які сплачували ці особи під час постійного користування землею, а тому багато землекористувачів не квапилися з тим, щоб переоформити своє право.
І в 2005 році Конституційний Суд встановив, що ці Положення Земельного кодексу є не конституційними, а особа, яка набула право постійного користування за попереднього законодавства буде його зберігати.
Проте, вже даним Законом, який прийнято в 2020 році, фактично встановлено, що ті особи, які колись переоформили своє право постійного користування на право оренди, втрачають право на викуп земельної ділянки.
Інші законопроєкти земельної реформи
№2194
14.11.2019 прийнято у 1-му читанні
Проєкт Закону Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин.
№2195
14.11.2019 прийнято у 1-му читанні
Проєкт Закону Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони.
Що доцільно враховувати при підготовці до відкриття ринку землі
Оренда землі:
1) Врахування у стратегічному плануванні;
2) Інвентаризація та Due Diligence;
3) Належне оформлення прав на землю;
4) Врахування переважного права.
Набуття землі у власність:
1) Врахування у стратегічному плануванні;
2) Інвентаризація та Due Diligence;
3) Належне оформлення прав на землю;
4) Підготовка до придбання.
Фінансування придбання земель с/г призначення
План заходів щодо реалізації концептуальних напрямів здешевлення кредитів с/г товаровиробникам для купівлі земель с/г призначення (розпорядження КМУ від 04.12.2019):1) Здешевлення кредитів:
- розроблення законопроєкту стосовно надання державної підтримки та Порядку використання бюджетних коштів для фінансової підтримки с/г товаровиробників;
- вдосконалення нормативно-правової бази для врегулювання операцій із землею як заставою;
- забезпечення доступу учасників ринку до інформації про ціни на ринку землі, кількість здійснених угод, вартість реалізації застави тощо.
2) Часткове гарантування за кредитами:
- створення Фонду часткового гарантування кредитів;
- запровадження державних гарантій на портфельній основі:
— визначення державного оператора;
— відбір прийнятних банків-кредиторів.
Роль банків у земельній реформі
1. Набуття права власності на с/г землі лише у порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.
2. Обов'язок відчужити набуті с/г землі на земельних торгах протягом двох років.
3. Відсутнє обмеження щодо загальної площі земельних ділянок у власності.
Позиції учасників фінансового ринку щодо земельної реформи
1. НБУ вважає земельну реформу фактором для швидкого зростання економіки та висловлює їй підтримку.
2. ЄБРР підтримав проведення земельної реформи в Україні і висловив готовність надати фінансову підтримку в рамках її проведення.
3. Світовий банк висловлює цілковиту підтримку запланованому керівництвом України відкриттю ринку сільськогосподарських земель. Це піде на користь всім фермерам — малим, середнім та великим, і землевласникам. Також це підвищить рівень життя українського народу шляхом розкриття сільськогосподарського потенціалу України.
4. Комерційні банки виражають готовність підтримати клієнтів, фінансуючи придбання землі після земельної реформи.
Отже, земельна реформа, можливо, найважливіша реформа в новітній історії України і одна з найбільш суперечливих. Виникає дуже багато питань, які скоріше за все будуть розв'язані вже на практиці.
Джерело: https://www.youtube.com/watch?v=soFI12xk8LY&t=3540s
